マンション経営の失敗の定義は「トータルで赤字になること」です。

バブル期のように、物件の値上がりを狙った短期的なキャピタルゲインを目的とせずに、今はインカムゲインを目的に長期保有を前提に考えます。まず投資用の不動産物件を購入するために、不動産投資ローンと言われる融資を金融機関で組みます。「借入れの返済には、自己資金ではなく入居者からの家賃収入で返済」をしていきます。

返済期間は、最長35年、中には45年の商品もありますが、ローン完済後は家賃収入が利益となります。物件売却までを視野にいれた、30年、40年という長期間に及ぶトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功か失敗かを判断します。

運用中の赤字＝投資の失敗ではない

注意したいのは、多くの方が「運用中の赤字＝投資の失敗」と思い込んでいる点です。

マンション経営でいえば、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、それでローンの元本が減り続け、売却時の値段が残債よりも上回り黒字になった結果、毎月のキャッシュフローの赤字の合計を上回ればその投資は成功です。

マンション経営における失敗は以下2つのケースです。

なかには、「トータルで赤字でも節税効果があるからよい」という考えの方がいますが、節税効果も含めた上で赤字にならないように出口を考えておくことが大切です。

不動産投資における4つの失敗事例

マンション経営をする人が起こしがちな失敗例について見ていきましょう。

不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった

失敗例1
「都心にはない良質物件が地方で売りに出た」と不動産会社に言われたAさん。地方で賃貸需要はどうなのかと気になる点はあったものの、他の人に買われる前にと慌てて購入しました。運用が始まったものの、やはり当初懸念していた賃貸需要が低かったことから、購入後数年で家賃を下げざるを得なくなり、早い段階で毎月の赤字が大きく膨らんでしまいました。

不動産会社は、物件の管理手数料だけでなく、売買をする際の不動産仲介によっても利益を得ています。そのため、売却希望者と購入希望者をマッチングさせるために、良い情報のみを提供する場合があるので注意が必要です。

「なぜそんな良質物件が売りに出ているの？」と情報を鵜呑みにせずに、冷静に判断することが重要と言えるでしょう。

都合のいい予測を立ててしまった

失敗例2
「空室が多いものの、大阪万博特需で今が買い時！」と不動産投資の営業マンに勧められたBさん。確かに今は空室が多いですが、「大阪万博特需は間違いなく来るし、高く売却すれば問題ない」と購入を決意。しかし、現状、大阪万博特需は賃貸まで波及せず、空室になる度ローン返済を実費で払うことに大きな負担を感じています。

この場合は、理想が大きすぎて現実を見られなくなってしまう、甘い予測が原因でしょう。自分にとって都合の良い予測ばかりして、冷静に判断できなくならないように注意することが重要です。

運用目的を見失い、物件選定を誤った

失敗例3
老後の個人年金代わりになればと、投資物件を探していたCさん。もともとは区分ワンルームマンションで探していたものの、相場よりかなり安い値段で一棟物件が出たことで、この物件を購入。結局、空室問題を解決できず、購入価格より安く物件を手放さなければいけなくなりました。

マンション経営における物件選定は、株式投資においてどの株式を運用するか決めるのと同様、運用が成功するかどうかのカギを握る重要な要素です。

運用目的に合っているかどうかもしっかりと検討しましょう。今回のケースであれば、老後資金を補充するために、安定した家賃収入を得たいなら、ハイリスクな一棟投資ではなく区分投資をしておくべきだったでしょう。

一度購入してしまうと、不動産は流動性が高くないため「思っていたのと違うから次」というわけにはいきません。よく考えてから購入することが重要です。

利回りだけをみて予想外の出費がかさんだ

失敗例4
県境にある、最寄駅から徒歩20分、築12年で20m²の築浅ワンルームマンションを900万で購入したDさん。購入当時の月々の家賃収入は62,000円。利回り8.3％です。しかし半年後に空室が発生。引越シーズンの閑散期とも重なり、その後6ヶ月も入居者が見つかりませんでした。ローンの返済も自らの貯金からの持ち出しとなってしまいました。

マンション経営は安定した家賃収入が魅力ではあるものの、空室が生じると肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

例えば、アパートを1棟購入して運用して、80％ぐらいの稼働率を想定していたとします。ところが、60％、50％とどんどん稼働率が低下してしまう場合があるとします。そうなってくると、返済計画に支障が生じ始めてしまいます。

また、ワンルームマンションを購入して運用していたところ、なかなか入居者が現れないというケースもあります。

アパート1棟とは違い初期投資は小さいものの、家賃収入が0になってしまうので、このケースも返済計画に大きな影響を与えてしまう失敗例と言えるでしょう。

マンション経営で失敗する人に共通する特徴

マンション経営の失敗パターンに陥る人には何か特徴があるのでしょうか？ 失敗してしまう人の特徴について見ていきましょう。

学ぼうとしない

マンション経営の管理を不動産会社に任せている場合は、自分で管理する手間を省けるため、マンション経営は不労所得と呼ばれています。だからと言って、マンション経営に関する知識がなくていいわけではありません。勉強不足だと不良物件をつかむ可能性が高くなるため、注意が必要です。

計画性がない

マンション経営も事業の1つです。そのため、収入だけでなく支出を伴うことを忘れてはなりません。例えば、定期的に発生する固定資産税、ローンの返済費、修繕費などがあります。

これらの支出を伴うにもかかわらず、家賃収入があるからといって、使いすぎてしまう人もいるようです。設備が故障して突発的に費用が発生することもあります。そのとき、お金が足りなくなる場合があります。

マンション経営で失敗しないためには、どのような出費が後から発生するのかも想定しながら運用するという、計画性も必要になってきます。

マンション経営を成功に導く方法

マンション経営が上手くいっていない原因と改善策はさまざまですが、ここでは、成功に変える代表的な方法を紹介します。

繰上返済

入居者はいるものの、家賃下落などの影響で家賃収入が赤字になっている場合は、手持ちキャッシュで残債を減らすのも一案です。

元金を圧縮することで、毎月の利息が減少し、収支が好転するケースがあります。「これだけ残債を減らせば、月々の収支がこう変わる」というバランスを見ながら検討する必要があります。

リフォームもしくはリノベーション

長期空室で家賃収入が得られない、売却しても損失になるという物件は、価値そのものが低下しているケースが多くなっています。思い切ってリフォームまたはリノベーションすることで、家賃収入でも売却でも黒字転換する可能性があります。

ただし、追加投資になるため、エリアの賃貸マーケット分析や売却を含めたシミュレーションをしたうえで実施すべきでしょう。エリア自体の魅力がなくなっている場合は、物件価値を上げても黒字転換は難しくなります。

まとめ

マンション経営の主たる収入源は家賃収入です。物件購入にあたって不動産投資ローンを組んだ人は、完済できるまで物件を保有し、その後、家賃収入で利益を出すことで「成功」となります。

収入・ローン残債・出費などのバランスをチェックし、収支バランスが崩れてきたと感じたら、売却も視野にいれて検討することをおすすめします。売却し売却益を得る、もしくはトータルでプラスにすることで「成功」となります。

マンション経営を始める際は、物件取得後もいろいろな悩みは出てきます。その際に相談できるプロがいれば心強いでしょう。長くフォローしてくれるような信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。